est. 2007
Что такое реконструкция здания
Реконструкция здания – это изменение его параметров: высоты, количества этажей, площади, объёма. Сюда относятся надстройка, перестройка, расширение, а также замена и восстановление несущих конструкций, кроме замены отдельных элементов на аналогичные. Такое определение даёт Градостроительный кодекс, и от него зависит порядок оформления: для реконструкции объекта капитального строительства обычно нужны проектная документация и разрешение на строительство.
Реконструкция зданий и сооружений применяется, когда здание:
- не вмещает функцию и нужна дополнительная площадь;
- меняет назначение, например из производственного в офисное или торговое;
- имеет изношенные несущие конструкции, которые нужно заменить;
- морально устарело, но расположено в ценном месте.
Обследование и проект реконструкции
Проект начинается с обследования технического состояния по ГОСТ 31937. Инженеры определяют прочность бетона и кладки, состояние арматуры и металла, деформации, состояние фундаментов и грунтов. По результатам каждой конструкции присваивают категорию состояния и решают, что можно оставить, что усилить, что заменить.
Проектирование реконструкции зданий включает:
- архитектурные решения с новой планировкой и фасадами;
- конструктивные решения: новые элементы, усиление, узлы сопряжения со старыми конструкциями;
- инженерные системы под новую нагрузку и назначение;
- проект организации строительства с учётом того, что вокруг соседи и, возможно, работающая часть здания.
Проектная документация на реконструкцию здания готовится по составу, который требуется для нового строительства, а для многих объектов проходит экспертизу.
Реконструкция нежилого здания
Нежилые здания реконструируют чаще всего: бывшие производственные корпуса становятся офисами, складами или торговыми центрами, старые административные здания – гостиницами и апартаментами. Особенность таких проектов – большие пролёты и нагрузки, которые не всегда совпадают с новой функцией. Иногда приходится добавлять перекрытия внутри высокого цеха, иногда – усиливать фундаменты под надстройку.
Реконструкция старых зданий
Здания начала и середины прошлого века часто имеют деревянные перекрытия, кирпичные стены большой толщины, бутовые фундаменты. При реконструкции деревянные перекрытия заменяем на железобетонные или металлические, усиливаем фундаменты, восстанавливаем кладку. Работы ведём захватками, чтобы не ослаблять здание целиком. Если дом – объект культурного наследия, порядок работ определяется законодательством об охране памятников, и до начала нужно понять, какие элементы являются предметом охраны.
Реконструкция без остановки работы здания
Часто часть здания продолжает работать: арендаторы, производство, офис собственника. Тогда проект организации строительства предусматривает отдельные входы, защиту людей от падения предметов, временные сети и график шумных работ. Реконструкцию ведём очередями, и каждая очередь сдаётся так, чтобы её можно было сразу эксплуатировать.
Что влияет на стоимость
Стоимость реконструкции зависит от состояния существующих конструкций, объёма демонтажа и усиления, масштаба надстройки или пристройки, сложности инженерных систем и условий работы. Отдельная статья – проектирование, изыскания и экспертиза. Работы рядом с соседними зданиями требуют мониторинга их состояния, а это тоже учитывается в смете.
Как мы ведём реконструкцию
- Изучение документов и обследование здания.
- Концепция с вариантами и предварительной сметой.
- Проект, экспертиза, разрешение на реконструкцию.
- Демонтаж, усиление и замена конструкций, новые элементы.
- Инженерные системы, фасады, отделка.
- Исполнительная документация и ввод в эксплуатацию.
Реконструкция зданий под ключ ведётся одной командой: конструктивные работы, инженерия и отделка увязаны в одном графике. Работаем в Москве и Московской области, смету составляем после обследования.