est. 2007
С чего начинается офисное здание
Строительство офисного здания начинается с вопроса, как его будут использовать. Собственный офис компании и бизнес-центр под аренду проектируют по-разному. В первом случае планировку и инженерию можно подогнать под конкретные отделы и процессы. Во втором нужна гибкость: этажи с минимумом внутренних несущих стен, сети с запасом мощности и возможность разделить этаж на блоки с отдельными входами.
На предпроектном этапе проверяем градостроительный план участка: допустимую высоту, процент застройки, отступы, требования к парковке. Эти параметры задают максимальную площадь здания и часто определяют экономику всего проекта.
Каркас и конструктив
Для малоэтажных офисных зданий используем два основных решения:
- монолитный железобетонный каркас с плоскими безбалочными перекрытиями: свободная планировка, ровный потолок для прокладки сетей, хорошая огнестойкость;
- стальной каркас с перекрытиями по профлисту: быстрее монтаж, меньше нагрузка на основание, удобно при плотной застройке и сжатых сроках.
Высоту этажа закладываем с учётом подвесных потолков, вентиляционных коробов и фальшпола в серверной: от плиты до плиты обычно 3,6–4,2 м. Экономия на высоте потом оборачивается низкими потолками и проблемами с прокладкой воздуховодов.
Фасад и входная группа
Фасад формирует впечатление о здании и класс аренды. Применяем навесные вентилируемые фасады с облицовкой керамогранитом, фиброцементом или металлокассетами, стоечно-ригельное остекление, штукатурные системы на утеплителе. Для каждого варианта считаем не только стоимость монтажа, но и эксплуатацию: мойку стекла, доступ к фасаду, замену отдельных элементов.
Входная группа должна быть доступна для маломобильных посетителей: пандус или подъёмник, ширина дверей, тактильные указатели по СП 59.13330.
Инженерные системы
В офисе инженерия занимает до трети бюджета. Закладываем:
- приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией и кондиционирование;
- отопление, тепловой пункт или собственную котельную;
- электроснабжение с резервом мощности, освещение, слаботочные сети и серверную;
- пожарную сигнализацию, оповещение, дымоудаление там, где оно требуется по нормам;
- лифты, контроль доступа, видеонаблюдение.
Технические условия на подключение к сетям запрашиваем как можно раньше: срок их получения и стоимость подключения нередко определяют дату открытия.
Где проекты теряют время и деньги
Строительство офисных зданий редко срывается из-за самой стройки. Обычно проблемы начинаются раньше:
- технические условия на электроснабжение запросили поздно, и здание стоит готовым, но без мощности;
- высоту этажа сократили ради экономии, а потом воздуховоды не помещаются над потолком коридоров;
- фасад выбрали по картинке без расчёта узлов крепления и обслуживания, и мыть стекло можно только с автовышки;
- парковку посчитали по минимуму, и арендаторы уходят к соседям.
Каждый из этих пунктов мы проверяем на этапе концепции, пока изменения стоят дёшево.
От чего зависит бюджет
- этажность и площадь, тип каркаса;
- фасадное решение и доля остекления;
- состав инженерных систем и класс оборудования;
- уровень отделки: shell and core, white box или под ключ;
- стоимость подключения к сетям и благоустройство с парковкой.
Как мы ведём проект
Одна команда отвечает за проектирование, стройку, инженерные системы и сдачу. Мы ведём график, где разрешительные процедуры, поставки оборудования с долгим сроком и строительные работы увязаны между собой. Строительство офисных зданий ведём в Москве и Московской области, а смету даём после изучения участка и исходных данных.