est. 2007
Чем капитальный ремонт отличается от текущего и от реконструкции
Текущий ремонт поддерживает здание в рабочем состоянии: покраска, замена отдельных светильников, мелкий ремонт кровли. Капитальный ремонт здания восстанавливает или заменяет конструкции и системы, ресурс которых исчерпан: кровлю, фасад, инженерные сети, перекрытия, лифты. Параметры здания при этом не меняются. Если появляются новые этажи, площадь или заменяются несущие конструкции целиком, это уже реконструкция с другим порядком оформления.
Основные виды работ
- кровля – замена покрытия, утепление, водосточная система, ремонт парапетов;
- фасад – восстановление кладки и штукатурки, утепление, замена окон и витражей;
- инженерные системы – отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция;
- подвалы и фундаменты – гидроизоляция, восстановление отмостки, ремонт приямков;
- перекрытия и лестницы – восстановление железобетона, замена отдельных элементов;
- места общего пользования – отделка, двери, освещение.
Обследование и рабочая документация
Капитальный ремонт здания начинается с обследования технического состояния. Оно выявляет дефекты и их причины, по нему определяют состав работ. Затем разрабатывают документацию: для простого объёма бывает достаточно рабочей документации с ведомостями объёмов, для сложного нужен проект с конструктивными и инженерными разделами.
Капитальный ремонт здания по рабочей документации даёт заказчику контроль: смета основана на реальных объёмах, а приёмка – на чертежах, а не на устных договорённостях.
От чего зависит стоимость
Бюджет капитального ремонта определяется не площадью здания, а составом работ и состоянием конструкций. Заметно влияют:
- площадь кровли и фасада, тип покрытия и облицовки;
- протяжённость и количество заменяемых инженерных систем;
- объём работ по конструкциям, выявленный при обследовании;
- необходимость лесов, подъёмников, ограждений и защиты пешеходов;
- работа в эксплуатируемом здании, ночные смены и поэтапная сдача.
Смета составляется по ведомостям объёмов из документации, поэтому при приёмке можно проверить, что сделано именно то, за что заплачено.
Последовательность работ
Правильная очерёдность экономит деньги. Сначала устраняем то, что разрушает здание: протечки кровли, влагу в подвале, аварийные участки сетей. Затем выполняем работы по конструкциям, после них – инженерные системы, и только в конце – отделку. Если сделать отделку до замены сетей, её придётся вскрывать.
Приёмка и документация
После каждого этапа оформляем акты освидетельствования скрытых работ: гидроизоляции, утеплителя, арматуры, трубопроводов до закрытия. Инженерные системы проходят испытания: опрессовку трубопроводов, проверку сопротивления изоляции электропроводки, наладку вентиляции. Заказчик получает исполнительные схемы и паспорта оборудования, по которым здание можно обслуживать дальше.
Работа в эксплуатируемом здании
Большинство зданий во время капитального ремонта продолжают работать. Мы составляем график с собственником и арендаторами, выделяем захватки, организуем защиту входов и проходов, ограждаем фасад сеткой и защитными козырьками. Отключения воды, тепла и электричества согласуем заранее и проводим в нерабочее время.
Типичные ошибки
- Начинают с косметики, не решив причину разрушения.
- Меняют сети частично, оставляя старые участки, которые потом выходят из строя.
- Утепляют фасад без проверки влажностного режима стен и вентиляции.
- Не составляют исполнительную документацию, и через несколько лет никто не знает, где проходят новые трубы.
Как мы работаем
Обследуем здание, готовим или получаем документацию, составляем смету и график. Капитальный ремонт выполняем одной командой – конструкции, инженерия и отделка – в Москве и Московской области.